租金要扣多少稅？租賃所得扣繳與補充保費

一、先看房東是誰

所有判斷從這裡開始，房東的身分決定了要不要扣、扣多少。

很多人以為只要是租金就要扣 10%，其實房東是公司的時候完全不用扣。

房東是公司行號時怎麼處理

這種情況其實最單純，因為出租屬於營業行為，房東本身就是營業人：

• 房東開立統一發票給承租人，租金含 5% 營業稅。約定金額時要先講清楚是含稅還是未稅，這是最常吵架的地方。
• 承租人不需辦理扣繳，沒有 10% 的問題，隔年一月也不用開扣繳憑單。
• 不扣二代健保補充保費。補充保費的對象是個人的租金收入，公司的營業收入不在其中。
• 承租人可扣抵進項稅額。取得三聯式發票並載明統編，那 5% 的營業稅可以列入進項稅額扣抵，這對承租的公司反而有利。
• 記得確認房東的營業項目。房東若是公司但沒有租賃相關的營業項目，或實際上是個人以公司名義收租，處理方式會不同，簽約前先確認。

因為完全沒有計算問題，我們的線上工具只處理房東是個人的情況。房東是公司的話，收到發票入帳就好。

二、扣多少

另外提醒，扣繳金額是看每次給付。押一付三、一次付半年的租金，是以那一次實際給付的總額判斷，不是用每月租金判斷。

外國房東的兩個變數

房東是外國人時，不能直接套 20%。要先看兩件事，這兩件事互相獨立：

1. 當年度在臺居留有沒有滿 183 天。滿了就是境內居住者，扣繳率與門檻跟本國人完全一樣；未滿才是非居住者，按 20% 全額扣、沒有門檻、繳納期限縮短為代扣之日起 10 日內。這是看居留天數，不是看國籍。
2. 有沒有投保全民健保。補充保費的對象是健保的保險對象，沒有投保就不扣。外國人在臺居留滿一定期間依規定應參加健保，但實際情況要看個案。

四種組合的結果差很多，以月租 30,000 元為例：

同樣是外國房東，最多與最少相差 3,000 元。簽約前先問清楚居留天數與健保狀況，比事後補扣容易得多。

三、房東要實拿怎麼算

實務上最常見的情況：房東說「我每個月要拿到 30,000 元，稅你們自己處理」。這時候不能直接把 30,000 當租金，要還原回去。

還原公式是：租金總額 ＝ 實拿金額 ÷（1 − 10% − 2.11%），也就是除以 0.8789。算出來的數字再微調到扣完後剛好等於房東要的金額，因為扣繳稅額與補充保費都是以元為單位四捨五入，直接除完可能會差一兩元。

要注意的是，還原之後租約上的租金變成 34,133 元，房東的租賃所得也是按這個金額申報，不是 30,000 元。這點最好事先跟房東說清楚，免得五月報稅時才發現金額跟想像的不同。公司這邊則是 34,133 元全額認列租金費用。

四、押金要設算租金

押金雖然是暫收，日後要退還，但稅法上會把它設算成租賃收入：押金 × 一年期定期存款利率 ＝ 設算的全年租賃收入，要併入房東的租賃所得申報。

例如押金 60,000 元、利率 1.155%，設算租金收入約 693 元。金額通常不大，但申報時不能忘記。利率每年公告，要用當年度的數字。

五、房屋是多人共有的時候

繼承來的房子、夫妻或兄弟姊妹共同持有的店面，出租時是很常見的情況。這時候不能把租金當成一筆來扣繳。

正確做法是：租金按各共有人的持分比例分別歸屬，扣繳門檻與補充保費各自判斷，扣繳憑單也按人分別開立。這會直接影響要不要扣。

差異來自持分 30% 的兩位各自分得 18,000 元，都沒有超過 20,000 元的門檻，所以不用扣所得稅，也未達補充保費的起扣金額；只有持分 40% 分得 24,000 元的那位要扣。

共有人之中有外國人的情況也要分開看。持分屬於非居住者的部分，按 20% 全額扣繳、沒有免扣門檻，繳納期限也縮短為代扣之日起 10 日內；非屬健保保險對象者則不扣補充保費。同一間房子，本國籍共有人和外國籍共有人的處理方式完全不同，不能一起算。

六、三個案例

第一個和第三個案例的月租一樣，但因為第三個是一次給付 54,000 元，超過門檻，就要扣繳。同樣的租約、不同的付款方式，結果完全不同。

七、什麼時候繳、怎麼繳

1. 扣繳稅款：代扣的所得稅應於次月 10 日前向國庫繳納。給付給非居住者的，應於代扣之日起 10 日內繳納。
2. 補充保費：代扣的補充保費應於次月底前向健保署繳納。
3. 扣繳憑單：每年 1 月底前辦理上一年度各類所得扣繳暨免扣繳憑單申報，格式代號 51，並交付房東。免扣繳的部分一樣要申報。
4. 繳款書：正式的繳款書可至財政部電子申報繳稅服務網產生，或向所轄國稅局索取；補充保費則由健保署的系統產生。我們的工具會幫你整理好要填的欄位與金額。

八、產生繳款書：怎麼上去、怎麼填

扣繳稅款要用財政部產製的繳款書才能繳，上面的三段式條碼與銷帳編號是系統給的，任何人自行印製的表格都不能拿去繳。產生的方式如下：

1. 進入財政部稅務入口網（www.etax.nat.gov.tw），點「線上服務」→「電子申報繳稅服務」中的 自繳繳款書三段式條碼列印（線上版）。
2. 依所得類別選表單：薪資所得選「薪資所得扣繳稅額繳款書—151」；租賃、執行業務報酬、其他所得等選「各類所得扣繳稅額繳款書—152～158、15B」。
3. 進去後先選繳款類別：152_租賃、156_執行業務報酬、15B_其他所得，選錯稅目會進錯帳。
4. 填完欄位按確認送出，系統產生 PDF 繳款書。

各欄位怎麼填

列印與繳納時的注意事項

• 列印時「頁面縮放」選「符合可列印區域」，否則條碼會被裁切，金融機構或超商掃不到。建議用雷射印表機。
• 繳款書不可塗改。填錯要重新產製，否則書面內容與條碼不一致會有爭議。
• 持繳款書至代收稅款的金融機構臨櫃繳納，郵局不代收。
• 稅額 3 萬元以下可至統一、全家、萊爾富、OK 等超商繳納（自動補扣繳案件不適用）。
• 也可用 ATM 或晶片金融卡至網路繳稅服務網線上繳納。
• 二代健保補充保險費是另一套系統，請至健保署「全民健保補充保險費作業專區」（eservice.nhi.gov.tw/2nd/）申報並列印繳款單，可免憑證登入，不需讀卡機。

九、常見的六個錯誤

1. 房東是公司還照扣 10%：應該收發票並扣抵進項稅額，不是開扣繳憑單。
2. 用月租金判斷門檻：一次付三個月就超過了，要看每次實際給付金額。
3. 把實拿金額當成租金申報：要還原後才是租賃所得。
4. 忘了押金設算：金額小但屬於應申報的租賃收入。
5. 免扣就不申報：未達門檻免扣繳，但隔年一月仍要列單申報。
6. 共有房屋只開一張憑單：應按持分分別歸屬、分別開立，扣繳門檻也各自判斷。

本文依 115 年度規定整理，稅率、門檻與設算利率可能隨年度調整，實際適用請以財政部及衛生福利部中央健康保險署最新公告為準。內容僅供一般參考，不構成個案的稅務意見；個別情況請洽詢本所。